Margin Scheme差价方案是一种计算您在出售作为生意运营的房地产业务时必须支付的 GST 的方法。应用差价方案是有条件的。

差价方案使 GST 能够以优惠的方式计算。规则取决于首次购买房产的时间。

只有当销售应纳税的房产时，您才能应用差价方案。

 

一般而言，消费税的计算是基于以下两者之间的差异：

• 您首次购买该物业时所支付的价格，以及

• 该物业的后续销售价格。

 

您必须有书面协议，说明在房产交割日期之前出售房产使用差价方案。

如果您购买的房产适用差价方案，则您不能就价格中包含的 GST 申请 GST 抵免。

如果您在购买房产作为业务的一部分时收取了全额 GST，通常您可以要求退还 GST。但是，您不能将差价方案应用于后续的房产销售。

使用差价方案的资格

如果您的房地产作为生意的一部分出售并且您已注册 GST，您可以使用差价方案来计算您必须支付多少 GST。

 

如果您使用差价方案，双方必须在房产交割前签署使用差价方案的书面协议。就 GST 而言，结算日期是您购买房产的日期。大多数合同都有一个勾选框，说明销售是否受差价方案的约束。

当您无法使用差价方案时

• 如果您购买的房产完全应纳税，并且没有使用差价方案

• 如果您在出售时未注册或未要求注册 GST

• 对于 2005 年 3 月 17 日或之后的销售，如果您

-       购买的房产完全应纳税，并且没有使用差价方案；

-       从没有资格使用差价方案的人那里继承财产；

-       从不符合差价方案条件的 GST 集团的其他成员那里获得财产，并且他们从不属于 GST 集团的实体购买了该房产；

-       是 GST 合资企业的参与者，并从通过不合格的销售，从购买该物业的合资经营者处获得该物业。

 

• 如果您在 2008 年 12 月 9 日或之后出售最初购买或签订购买合同的房产，并且

-       您购买房产的实体不符合条件

-       物业是作为持续经营的一部分购买的

-       物业购买为免 GST 农田

-       无偿（没有付款）从一名联营公司购买的物业。

 

必须是 2005 年 6 月 29 日或之后的书面销售协议

在 2005 年 6 月 29 日或之后的销售交割之前，必须有使用差价方案的书面协议。

 

书面协议没有固定的格式。协议必须：

• 由买卖双方签字

• 清楚地标明正在出售的房产。

 

该协议可以包含在销售合同中。

如果您在出售时没有书面协议，您可以请求澳洲税务局允许延长获得书面协议的时间。如果各方不同意适用差价方案，澳洲税务局无权酌情决定适用该计划。

 

2005 年 6 月 29 日之前的书面销售协议

如果进行以下任何一项销售，您不需要买卖双方之间的书面协议：

• 2005 年 6 月 29 日之前；

• 在 2005 年 6 月 29 日或之后，但您在 2005 年 6 月 29 日之前就您出售的财产签订了合同或授予了权利或选择权。

 

对于 2005 年 6 月 29 日之前进行或订立的销售，如果您在进行销售时未应用差价方案，您可以要求在销售中考虑 GST，就像应用了差价方案一样。

 

您必须证明：

• 您因错误未选择在结算时应用差价方案

• 您满足差价方案下的所有其他要求

• 购买者没有申请 GST 抵免或购买的递减调整

• 您和购买者未就包含 GST 的价格达成一致

• 您没有达成协议以避免支付 GST。

 

计算差价的方法

方法取决于购买日期

使用您最初购买或持有权益的差价方案出售房产时：

• 2000 年 7 月 1 日之后——您必须使用对价法(consideration method)

• 2000 年7 月1 日之前——您可以使用估值法(valuation method)或对价法。

评估法

如果您最初在 2000 年 7 月 1 日之前购买了您的房产，请使用估价方法计算差价。您只能在您持有经批准的估价时使用估价方法。

使用估值方法，差价是售价与物业价值之间的差额（通常截至 2000 年 7 月 1 日）。

 

对价法

无论您何时购买要出售的房产，您都可以使用对价法计算在差价下应付的 GST。

使用对价法：

·      差价是物业的售价与原始购买价格之间的差额，即售价减去购买价格等于差价

·      销售价格必须包括销售合同中的任何交割时候的调整

·      不包括以下任何一项作为购买价格的一部分

-       开发物业的成本

-       法律费用

-       您购买的任何期权

-       印花税

-       任何其他相关的采购费用。

 

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本文仅供参考，并不构成我们建议的一部分。本文基于澳洲税务局的指引。我们可以为您提供专业建议并协助您的公司满足您的会计和税务需求，可以成为您的外包财务团队来帮助您的业务发展。如果您需要任何帮助，请联系我们的团队。

 

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