报税季节开始，很多客户有投资房，所以我们写了本篇关于投资房的税务处理。
住宅出租房产
如果您出租房产，您需要：
- 从一开始就做记录
- 计算可抵扣的费用
- 了解是否需要全年分期缴税
- 在您的纳税申报表上报告所有与租金相关的收入
- 如果您出售，请考虑资本利得税的影响
您必须申报的租金收入
您必须在纳税申报表中包括您收到的所有租金和与租金相关的收入。
租金和与租金相关的收入是您在租赁房产时收到的任何付款（现金或其他方式）。这包括商品和服务税(“GST”)，这意味着您需要计算它们的货币价值以包含在您的纳税申报表中。与租金相关的收入的其他例子包括：
- 您有权保留的保证金
- 租金及预订费
- 在某些情况下的保险理赔收入
- 报销或报销可扣除的费用
- 购买折旧资产的政府退税
- 一次性支付租金收入
- 与涉及您的租赁财产的有限追索权债务安排相关的任何应税金额。
租金费用索赔 - 扣除
如果您出租您的财产或它确实可供出租，您可以申请扣除您在这些期间产生的大部分费用。
- 您只要求扣除与使用该财产产生的收入相关的费用。
- 您不能因个人使用该财产而要求扣除。
租金支出分为以下三类
- 您现在可以申请扣除（在您产生费用的收入年份）-例如，贷款利息、市政费用、维修和保养，以及一定限额以下的折旧资产
- 几年内可以申请抵扣 - 例如资产价值下降、借款成本和资产折旧
- 不可抵扣 - 例如2017年5月9日之后的个人开支、部分资本开支、购入的二手（或二手）折旧资产等。
如果以下任何一种情况适用，您将需要计算与您的创收活动相关的费用金额：
- 您的房产确实只有一年中的一部分时间可供出租。
- 您在一年中的部分时间将您的财产用于个人目的。
- 您仅使用部分财产赚取租金。
- 您以非商业价格（低于市场价格）出租您的房产。
- 您将投资贷款部分用于个人目的。
您不能申请的租赁费用
您可能无法申请扣除某些住宅出租物业成本，例如某些借贷成本和某些资产的价值下降。
您无法申报的借款费用
您不能申请以下任何一项作为借款费用：
- 您为该物业借入的金额
- 房产贷款余额
- 利息费用（这些费用单独申报）
- 根据贷款余额偿还本金
- 您所在州或领地政府对产权转让（购买）征收的印花税（这是资本支出）
- 律师费，包括购买房产的律师费和财产转让费（这是资本支出）
- 获得房产租赁权益时产生的印花税，例如1999年澳大利亚首都领地的皇冠租赁（可以作为租赁文件费申报）
- 保险费，根据保单，您的贷款将在您死亡、残疾或失业时支付（这是私人费用）
- 用于私人目的的任何部分贷款的借贷成本（例如，您用来买车的钱）。 您或许可以将资本支出计入您房产的“成本基础”。这可以帮助您减少出售房产时支付的资本利得税 (“CGT”)。您在购买和出售租赁财产时产生的费用是资本费用。
- 购买现有的住宅出租物业: 如果您在2017 年 5 月 9 日晚上 7:30 或之后签署了购买房产的合同（澳大利亚东部标准时间），您不能要求扣除现有住宅出租物业资产价值的下降。
- 家成为住宅出租物业: 如果您在 2017 年 7 月 1 日或之后将房屋转为住宅出租物业，则不能申请扣除房屋资产折旧的减值。您只能申请扣除您为住宅出租物业购买的任何新折旧资产的价值减少。
本文仅供参考，不构成我们建议的一部分。本文基于澳洲税务局的指南。如果您需要任何帮助，请联系我们的团队。
Claire Chang, 0497 131 419, claire.chang@changadvisory.com.au, wechat: clairechang26
Michelle Cui, 0433 539 870, michelle.cui@changadvisory.com.au, wechat: michellejc
Claire Chang