资产增值税
资本收益是您通过出售资产获得的利润。 此外，由于您的财产被视为资产，因此您需要对从此次出售中获得的利润纳税。 因此，当您出售或处置出租物业时，您可能会产生资本收益或损失。 资本收益或损失是获取和改善财产的成本（成本基础）与您处置财产时收到的金额之间的差额。
资本利得税豁免或折扣
有几种方法可以避免资本利得税。 这些豁免包括：
- 如果您的房产是您的主要住所
- 资本利得税物业投资 6 年规则
- 如果您在出售房产前持有房产 12 个月或更长时间，您可以享受 50% 的 CGT 折扣
- 六个月规则：ATO 允许您在买家处置旧房之前购买新房，您可以持有两个主要住宅。 在这种情况下，这两处房产都将被视为最多六个月的主要住宅
您的主要住所（您的家）通常免征资本利得税 (CGT)。 这被称为“主要住宅豁免”。
什么是主要居住地？
一般来说，在以下情况下，住宅被视为您的主要住所：
- 你和家人住在里面
- 您的个人物品在里面
- 这是您的邮寄地址
- 这是你在选民名册上的地址
- 天然气、电力等服务接入
资格
如果您是澳大利亚居民并且您的住所，您可以申请主要住所豁免：
- 在您拥有它的整个过程中一直是您、您的伴侣和其他家庭成员的家
- 没有用来产生收入——也就是说，你没有用它来经营业务，出租或“翻转”它（购买它进行翻新并出售以获取利润）
- 占地 2 公顷或更少。
房地产投资的 6 年资本利得税规则
资本利得税财产 6 年规则允许您使用您的财产投资长达 6 年，就像您的主要住所一样，然后您将其出租。这意味着您将能够在六年内出售该物业，并且将免除资本利得税，就像您出售主要居住的房屋一样。同时，如果您不使用它来赚钱，您可以无限期地持有该物业，而无需为您的利润纳税。如果您决定将其作为度假屋，则可能就是这种情况。
这一切都围绕着将您的家视为您的主要住所，即使在您搬出之后也是如此。当您购买房产时，您可以选择将其作为您的主要住所或投资。如果您在购买房产后至少 12 个月没有住在该房产中，您可能不会将其视为主要住所。但是，在您在该物业居住 12 个月后，您可以搬出该房屋并将其出租长达 6 年，并从您的年收入和出售该物业的收入中申请资本利得税豁免。只要你在6年内卖掉它。
为期六年的资本利得税财产规则将吸引希望在无法居住期间赚取额外收入的房主——所有这些都不会导致在最终销售时支付资本利得税。
您何时支付房地产投资的资本利得税？
当发生 CGT 事件（例如出售房产时）时，需要缴纳资本利得税。为了利用基本税收结果，了解发生了哪个财政年度很重要。对于造成资本损失的人，这笔金额可以结转以抵消未来的资本收益，但不能用于减少应税收入。当然，在使用资本利得税财产六年规则时需要注意一些条件：
- 首先，除非适用六个月规则，否则您将无法在同一时期内将另一处房产视为您的主要住所
- 其次，要适用规则，您必须在租房前先考虑您的主要住所。立即将其用作投资财产将使您失去资本利得税财产 6 年规则的资格
减少应付资本利得税
如果您在第一次购买房产时不了解 CGT 关于房产投资的六年规则，您可能不会将您的房产视为您的主要住所。 在这种情况下，您可以选择利用 CGT 折扣。 出售投资物业时减少 CGT 的一种方法是，如果您以自己的名义持有该物业一年以上。 这将使您有权享受出售房产时应付的资本利得税 50% 的折扣。
如果您决定在租用六年后不出售您的主要住宅，“市场价值规则”将适用，以帮助潜在地减少您的资本收益。 这意味着当您最终决定出售房产时，在您第一次决定租房时将考虑房屋的市场价值。 在这种情况下，您将有资格获得部分豁免，这意味着从该物业不再被视为您的主要住所时，全额豁免将减少。
CHANG会计师事务所是注册会计师协会会员，我们可以协助客户筹划投资物业的资本利得税。如果您，或您的家人或朋友需要我们的服务，请联系我们的团队。
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