外国业主空置费

如果他们的住宅在一年中没有居住或出租超过 183 天（六个月），则在澳大利亚拥有居民住所的外国业主必须支付年度空置费。

 

如果您是居民住所的外国业主，您可能需要支付空置费。

 

作为澳大利亚政府综合住房负担能力计划的一部分，空置费于 2017 年 12 月推出。它的目的是作为一种经济激励措施，鼓励外国业主让他们的住宅可供出租并增加在澳大利亚的可用住房。

关于空置费

谁需要提交空置费申报表

空置费申报表必须由以下住宅的外国业主提交：

•   2017 年 5 月 9 日澳大利亚东部标准时间晚上 7:30 后提交住宅物业的外国投资申请

•   根据开发商在 2017 年 5 月 9 日澳大利亚东部标准时间晚上 7:30 之后申请购买的新住宅豁免证书。

 

如果外国人未能提交外国投资申请但在 2017 年 5 月 9 日之前购买了住宅物业，则空置费也可能适用。

 

在该土地上建造住宅之前，空置土地的外国所有者无需提交空置费申报表。当在土地上建造多套住宅时，必须为每套新建造的住宅提交空置费申报表。

 

即使住宅已被占用或可供出租，您也必须提交申报表。

·       如果住所由两个或两个以上的财产人共同拥有 (joint tenancy)，您只需提交一份申报表。

·       如果您作为按份共有 (tenants in common)住所的份额，则你们每个人都必须提交空置费申报表。

·       如果在空缺年度内发生以下任何一种情况，则无需提交空缺费申报表：

-        住所被出售或以其他方式合法转让（包括在业主死亡的情况下）

-        您不再是外国人。

 

谁可以提交空置费申报表

您可以提交自己的空置费申报表或聘请授权代理人代表您提交。

谁需要支付年度空缺费

如果您的住所在空置年中没有居住或在租赁市场上真正可用的时间超过 183 天，您将需要支付年度空置费。

 

如果在截止日期前未提交空置费申报表，空置费也可能适用。 

什么是空缺年份

就适用空置费规则而言，空置年是从住宅占用日开始的每个连续 12 个月的期间，在此期间您一直持有该住宅的权益。

 

空置年对于您持有的每栋住宅都是独一无二的，它不是日历年或财政年。

占用日是什么时候

占用日是您有权占用住宅的第一天。这通常是已建成住宅的结算日，但这一天也可能是签发新住宅入住证明的日子。

住所何时居住

如果在空置年中至少有 183 天满足以下任何一种情况，则该住所被视为住宅被占用：

•   业主或业主的亲属真正将住宅用作自住目的

•   该住所真正被用作需要租赁或许可至少 30 天的住宅

•   该住所在租赁市场上真正可用的住宅（最短期限为 30 天）

 

至少 183 天的住宅入住不需要是一个连续的时间段。在整个空置年中，住宅入住可以由至少 30 天的多个连续时期组成。

 

提供少于 30 天的短期租赁（包括通过基于网站的住宿）的住宅不被视为住宅占用，并且需要支付空置费。

 

如果该住宅符合以下条件，则该住所将被视为真正可用作住宅（期限为 30 天；或更长）：

• 在租赁市场上可使用

• 公开广告宣传

• 以市场租金出租

空置费豁免

如果您能证明在一个空置年内至少有 183 天您的住所不能作为住宅被占用，您将无需支付空置费。您必须提交空置费申报表才能申请此豁免。

如果出现以下情况，您的住所可能被视为无法作为住所使用：

• 住所损坏、不安全或不适合用作住宅

• 住所正在进行大修或翻新

• 法院或法庭的命令或联邦、州或领地的法律禁止或法律限制将住所用作住宅

• 通常居住在住宅中的人（可能是也可能不是外国人）因接受长期、住院、医疗或住宿护理而离开住宅。

 

为了证明住宅因上述豁免之一而无法被占用，您可能需要提供可接受的支持证据。

费用减免

在有限的情况下，可以免除或推迟全部或部分空置费。 减免和豁免视具体情况而定。

何时提交申请

您必须在每个空缺年度结束后的 30 天内向我们提交空缺费用申报表。 30 天期间的第一天是空缺年度最后一天的次日。

 

土地登记号

要提交空置费申报表，您需要在土地和水登记处进行登记。这将创建一个土地注册号，您可以使用它来提交您的空置费申报表。

 

如果您已经收到空缺费提醒，则您已经注册，无需再次注册。您只需提交空置费申报表。

 

如果您没有在土地和水登记处登记，也没有收到空置费提醒，请提交土地和水登记表。

空置费是多少

空置费通常与您在提交外国投资申请时支付的外国投资申请费相同。

 

在所有情况下，ATO 都会在您提交空置费申报表时告诉您空置费是多少——您无需自己计算。

 

如果您购买的住所有新的或接近新的住宅豁免证书，则应付的空置费将等于如果没有豁免证书，该住宅本应支付的外国投资申请费。

 

如果免除申请费，则应支付的空置费将等于应支付的最低级别的外国投资申请费（例如 6,350 澳币）。

 

如果是共同共有业主（joint tenants），只需提交一份申报表，并且只需支付一笔费用。对于按份共有业主(tenants in common)，每个租户都需要提交申报表，应付的费用将是每个租户应支付的外国投资申请费。

 

Chang 会计师事务所是注册会计师协会会员，同时也是税务代理。 如果您或您的家人或朋友需要我们的服务，请随时联系我们的团队寻求帮助。

 

本文仅供参考，不构成我们建议的一部分。 本文基于澳大利亚税务局的相关指引。 如果您需要任何帮助，请联系我们的团队。

 

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